住まいと生活のファイナンス相談室

どうもフラット３５の制度がややこしくなっていますので、少し整理してみましょう。また、平成２４年３月３１までで期限切れになるものや、制度が変わるものがありますので、フラット３５を利用する予定がある方は必見です。

まずは、フラット３５は大きく分けて３つの制度があります。

①　【フラット３５】

②　【フラット３５】Ｓベーシック

③　【フラット３５】Ｓエコ

①【フラット３５】とは、皆さまもご存じ、普通のフラット３５です。

融資金額の上限について、現在は購入物件価額の１００％まで借入できますが、平成２４年４月１日以降は９０％までの借入となります。

②【フラット３５】Ｓベーシックは、さらに（金利Ａプラン）と（金利Ｂプラン）の２つに分けられます。

（金利Ａプラン）は当初２０年間、金利が０．３％優遇されます。※ある一定以上の住宅性能を満たした場合

（金利Ｂプラン）は当初１０年間、金利が０．３％優遇されます。※ある一定以上の住宅性能を満たした場合

当然ですが、求められる住宅の性能は（金利Ａプラン）の方が厳しくなります。

また、現行の制度についての申込期限は平成２４年３月３１までです。それを過ぎると【フラット３５】Ｓベーシックは次のように変わってしまいます。

（金利Ａプラン）は当初１０年間、金利が０．３％優遇されます。※ある一定以上の住宅性能を満たした場合

（金利Ｂプラン）は当初５年間、金利が０．３％優遇されます。※ある一定以上の住宅性能を満たした場合

融資金額の上限については購入物件価額の９０％までの借入となります。

③　【フラット３５】Ｓエコは一定の省エネルギー性の高い住宅の場合は当初５年間は金利が０．７％優遇されるというものです。

申込期限は平成２４年１０月３１日までですが、金利引き下げ分については、国が予算を取って皆さんの住宅ローン返済を応援する仕組みなので、予算枠が無くなり次第終了してしまいます。

また、平成２４年１１月１日以降については、制度が継続される可能性もありますが、その場合は【フラット３５】同様に、融資金額の上限については購入物件価額の９０％までの借入となります。

この①～③については、②と③を組み合わせる事ができます。

たとえば【フラット３５】Ｓベーシック（金利Ａプラン）と【フラット３５】Ｓエコを組み合わせると、当初５年間は金利が０．７％優遇され、６年目から２０年目までの１５年間は金利が０．３％優遇される事になります。

この場合は名称を【フラット３５】Ｓエコ（金利Ａプラン）といいます。

フラット３５については、非常にお得な制度にも関わらず、ほとんどの方がご存じ無いのが現状です。詳しくはお近くの第一建設のモデルハウス、ショールームまでお問い合わせください。

昔は退職金と言えば、『６０歳定年時に決まった金額をきちんともらえるもの』というイメージがあっかもしれませんが、今では退職金もだいぶ様変わりしてきました。

その中でも、ものすごい勢いで増えているのが、『確定拠出年金』と呼ばれる退職金制度です。『年金』と名がつくと、６０歳以降に毎年もらえる公的なものというイメージかもしれませんが、これは、公的年金ではなく、紛れもなく退職金制度の一種です。ちなみに『年金』と名がついているので、６０歳以降に毎年毎年というように分割でも受け取れますし、定年退職時に一括でも受け取れます。分割で受け取った方がいいのか、一括で受け取った方がいいのかについては、税金の掛かり方が違いますので、別の機会にアドバイスしましょう。

従来の退職金というのは、６０歳定年時に確定された金額を給付する・・・つまり『確定給付』が主流でした。これは、企業側がみなさんの退職金の原資として、毎年積み立てた金額を運用（投資など）して、結果として増えても減っても決まった金額を給付するものです。しかし、時代とともに、企業の運用もうまくいかなくなり、退職金を支払うたびに企業側は「こんなに払えないよ～」と思いながらも、決まった金額を支給するしかありませんでした。（確定給付）

これに対し、『確定拠出』というのは、企業側が決まった金額を毎月毎月、勤労者の方に支払い、それを勤労者側が自分で運用して、退職金とするものです。ですから、うまく運用できれば退職金が増えます！しかし、運用に失敗すれば、退職金が激減することもあります。いままでの『確定給付』では、企業側が失敗しても勤労者に負担はありませんでしたが、『確定拠出』では、メリットもデメリットも自己責任です。

『投資』は怖いから一生やらない！と決めている方もいるかもしれませんが、ある日、会社から「我が社は、これからは確定拠出年金にします」と言われれば、好きとか嫌いに関わらず、投資をしなければならない事になります。

確定拠出年金を導入している企業は、２０１１年３月末時点で、１４，６２８社に上ります。２００３年９月末に１，５２２社だったのと比べると、１０倍近くになりました。制度が出来たのが２００１年１０月なので、ここ数年の激変かもしれません。もし、確定拠出年金がみなさんの会社で導入されなくても、これからの時代は投資（資産運用）が必要かもしれません。

焦る必要はないので、少しずつでも、勉強しながら初めて行きましょう。このファイナンス相談室でも、少しずつ取り上げていきます。

年末調整とは、今年一年間に給与から差し引かれてきた所得税が果たして妥当だったのか？という視点で確認して、多く差し引かれ過ぎていたなら返って（還付）くるし、少なすぎた場合は、不足分を徴収されるという事で、年末に所得税を調整する・・・年末調整といいます。

これは、確定申告をしない会社員、公務員、団体職員の方にとっては、結構面倒に感じられることで、中には提出期限ギリギリまで放っておいて、「扶養家族の誕生日が分からないから・・・」と言って、扶養家族構成を書かないで提出してしまう方もいるようですが、これは、アンケートではなく、「所得税を計算する上で必要な情報を出してくださいね！」という一種の申告書ですので、きちんと提出しましょう。

では、扶養家族をきちんと書くと、どんなメリットがあるかというと、以下の通りの金額が所得から差し引かれます。

①年収１０３万円以下の配偶者がある場合は３８万円

②１６歳～１８歳の子どもがいる場合、３８万円

③１９歳～２２歳の子どもがいる場合、５８万円

④７０歳以上のお父さん、お母さんを扶養している場合、４８万円（同居なら５８万円）

が、その年の所得から差し引かれます。

たとえば、年収１０３万円以下の奥さんと、高校生の子ども１人、大学生の子ども１人、７０歳の同居の父母がいる場合ですと、

３８万円（奥さん）＋３８万円（高校生）＋５８万円（大学生）＋５８万円（お父さん）＋５８万円（お母さん）＝２５０万円

が、その年の所得から差し引かれます。

ということは、所得税の税率が１０％の方で、

所得税　２５０万円×１０％＝２５万円

住民税　２５０万円×１０％＝２５万円（本来は少し控除金額が違いますが、概算として・・・）

合計５０万円も税金が安くなります。

この他にも生命保険料控除や、地震保険料控除もあるので、しっかりと書いて提出しましょう。

ファイナンシャルプランナー　市川

９月３０日で申込を締め切った【フラット３５Ｓ】の１％金利引下げですが、９月は駆け込みの申込で大混乱を致しました。なにしろ当初１０年間に渡り金利が１％も引下げられるので、総返済金額が大幅に軽減されるので、これを知った方が慌てて申込をしたという事です。

という事で、大人気の内に終わった【フラット３５Ｓ 金利１％引下げ】を、もう一度復活してほしい！という要望が多く、また、政府の景気対策と合致して、このほど復活がほぼ決まったようです。ただし、単に復活ではなく、名称と制度自体を少し見直しての復活ですので、以下に詳細をまとめます。

名称は【フラット３５エコ】です！さらに金利が２０年間優遇されるものを【フラット３５エコ（金利Ａプラン）】といいます。

【フラット３５エコ（金利Ａプラン）】

■対象となる住宅は→省エネルギー性に優れた住宅

■金利引下げ幅当初５年間の金利を０．７％引下げ６年目以降の金利については、金利引下げ期間が２０年なので、残り１５年間が０．３％引下げとなります。

※金利引下げ期間が１０年のものは残り５年間が０．３％引下げとなります。【フラット３５エコ（金利Ｂタイプ）】

つまり、今までの【フラット３５Ｓ】の『省エネルギー性（２０年引下げ）』か、『長期優良住宅』に該当すれば、【フラット３５エコ（金利Ａプラン）】が適用されて、金利引き下げのメリットが得られます。 ちなみに、第一建設の家は、標準仕様で【フラット３５エコ（金利Ａタイプ）】になります。

ただし、この制度拡充は平成２３年度第３次補正予算成立により資金交付開始時期が決まります（申込は今すぐでもＯＫです）。現在衆議院で審議中ですが、報道によれば今月中旬にも成立する公算が高いとのことです。なお、この制度拡充の実施期間は１年程度となる予定ですが、前回と同様に予算枠が限られておりますので、ご検討のお客様がおられましたらお早めにお申込みすることをお勧めします。

ファイナンシャルプランナー　市川

■【フラット35】

保険金はいくら支払われるの？

地震保険の加入率が上がらない理由の一つに、保障金額の低さが挙げられます。

そもそも、地震保険保険は、火災保険の特約として付帯するもので、火災保険の金額の半額まで（３０％～５０％）しか掛けられません。さらに、保険金の支払いは、実際の損害金額ではなく、損害のレベルを３つの区分に分けて、その区分に応じて決められた金額が支払われます。

【地震保険の支払区分】

①全損　

地震等により損害を受け、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害の額が、その建物の時価の５０％以上となった場合、または焼失もしくは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の７０％以上となった場合。

＜支払われる保険金→契約金額の１００％（建物の時価が限度）＞

②半損

地震等により損害を受け、主要構造部（上記に同じ）の損害の額が、その建物の時価の２０％以上５０％未満となった場合、または焼失もしくは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の２０％以上７０％未満となった場合。

＜支払われる保険金→契約金額の５０％（建物の時価が限度）＞

③一部損

地震等により損害を受け、主要構造部（上記に同じ）の損害の額が、その建物の時価の３％以上２０％未満となった場合。または、地震等を原因とする水災によって、床上浸水または地盤面より４５cmを超える浸水を被った場合において、建物の損害が全損または半損に至らない場合。

＜支払われる保険金→契約金額の５％（建物の時価が限度）＞

例えば、２，０００万円の建物で、２，０００万円の火災保険を掛けている場合は、地震保険に加入できるのは１，０００万円までです。

その場合に、全損であれば１，０００万円、半損で５００万円、一部損で５０万円が支払われるという事です。さらに被害が小さく、一部損にもならない場合（クロスの割れやタイルの剥がれ等）、補修に費用が掛かる場合でも、地震保険からは保険金が支払われない事もあります。

保険金はしっかりと支払われるの？

では、今回の東北地方で起きた津波のような被害の場合は、保険金が支払われないという事は考えにくいですが、逆に、支払われる保険金が多額になり、保険会社が保険金の支払いを減額する・・・というような噂もあるようですが、断定はできませんが、おそらく保険金はしっかりと支払われるでしょう。

地震保険は、自動車保険や住宅の火災保険と違い、大規模な支払を前提としているため、保険会社が単独で保険金の支払い責任を負うような仕組みではないのです。

民間の損害保険会社はその保険金支払責任の８０％近くを政府に再保険というカタチで、委託しており、保険金の支払金額が一定の金額を超えると、政府が約４．３兆円（平成２１年４月時点）の財源の中から保険金を支払うのです。

阪神淡路大震災の時には約７８３億円の保険金が支払われましたが、今回の東日本大地震では、１兆円を超す保険金の支払いがあるといわれていますが、民間保険会社と政府での準備金をまだまだ下回っているので、支払われる保険金が削減されることは無いということです。

地震保険が必要か不要かは賛否両論あると思いますが、万一、津波で家が流された場合、保険に入っていなければ、一円も支払われません。マイホームが無くなり住宅ローンだけが残る現実を考えると、地震保険料が毎年約３万円程度だとすれば、家計から年額３万円をどう拠出するかを考えた方が良いかもしれません。

今月もまたまた金利上昇です！

本格的に長期金利は上昇局面に入ったのでしょうか？

これからの金利の動向はとりあえず置いておいて・・・昨年９月にフラット３５の金利が２．０６％（一部のモーゲージバンク）にまで低下した時と比べて、今月は２．５５％（一部のモーゲージバンク）と、５ヶ月間で０．４９％もの金利上昇です。

では、この０．４９％の金利上昇は皆さまの家計にどれくらいの影響を及ぼしているかというと・・・

例えば、３，０００万円の住宅ローンを借りて３５年返済で返す場合に

　　　金利２．０６％で借りた場合は　→　３５年間の返済総額は約４，２１２万円です。

では金利２．５５％で借りた場合は　→　３５年間の返済総額は約４，５３８万円となります！

ナント！３２６万円も家計が厳しくなったのと同じです！

これからもっと金利が上昇したらどうしますか？

きちんと対策ができていますか？

いま「う～ん・・・」と思った方は、ぜひ『家づくりキャンパス』で住宅ローンや家計について勉強してみてください。

年末年始に美味しい物を食べすぎて、少し太ってしまった方の為の教室・・・ではありません。

同じダイエットでも『家計のダイエット』つまり家計の節約の仕方を教えてくれる教室です！

通常、体重を落とすダイエットは『ガマン』がつきものですが、今回の教室でお伝えする『家計のダイエット』はガマンがいりません！楽して家計を節約する方法をお教えします。もちろんご主人のお小遣いはそのまま！もしかするとお小遣いアップも夢じゃないかも！

家計を大きく３つに分けると

①基本的生活費

②教育費

③居住費

と分けられます。この内、ガマンをしないで削れるのが実は③の居住費なのです。

どうやってダイエットするかは、セミナーを聞いてのお楽しみ！

講師は、株式会社アセットコンサルティングの渡辺季里先生と、私（市川貴博）で、２部構成のセミナーになります。

開催日は２０１１年１月１６日（日）　１４：００～

開催場所は富士市商工会議所です。

ぜひ、お気軽に参加してみてください。

ご予約の方法は２通り

ＴＥＬ　０５４５－５２－９０６４（８：００～２１：００受付）

ＦＡＸ　０５４５－５２－５３５０

　　　（家計のダイエット参加希望と書き、ご住所、お名前、参加人数、お電話番号を明記してください）

ホームページから　→　コチラから

みなさまのご参加をお待ちしております！

毎月発表されるフラット３５の金利ですが、今月は先月とほぼ同様の２．４１％（モーゲージバンク）です。

昨年１２月２７日の金利推移を見ていると、今月の金利はほぼ横ばいと予測できましたが、予想的中！

昨年９月より上昇の一途をたどるフラット３５の金利ですが、どこまで上がるか不安です。マイホーム計画を数年先に控えている方は、要注意！